Разработка градостроительной коцепции
Компания Форт Девелопмент организует процесс разработки и согласования градостроительных концепций, архитектурных концепций, презентаций для рассмотрения на городской комиссии Москвы, градостроительно-земельной комиссии Москвы, МВК Московской области, и в других инстанциях.
Градостроительная концепция это предпроектные предложения по развитию земельного участка с учетом градостроительных норм и регламентов. Градостроительная концепция разрабатывается на основе утвержденного Заказчиком технического задания. В зависимости от технического задания, определяется и перечень затрагиваемого анализа.
Типичными элементами градостроительной концепции являются предложения по развитию земельного участка с учетом:
- Генерального плана города
- Правил землепользования и застройки
- Правового статуса земельного участка
- Санитарно-защитные зоны предприятий
- Охранные зоны инженерных объектов;
- Объекты культурного наследия, охранные зоны и т.д.;
- Иные ограничения, в том числе специальные зоны
- Расчет ТЭП (технико-экономических показателей)
Кроме того, для полноты проработки параметров застройки, часто концепция дополняется анализом:
- транспортного обеспечения объекта, влияния нового строительства на транспортную составляющую
- инженерного обеспечения объекта
- обеспечение объекта социальной инфраструктурой (образовательные и медицинские учреждения, объекты соцкультбыта)
- расчет машиномест
Градостроительная концепция выполняется проектными институтами, имеющими соответствующий опыт реализации градостроительного проектирования. Градостроительная концепция должна соответствовать действующей градостроительной документации, разработанной на проектируемую территорию.
Иногда градостроительная концепция разрабатывается последовательно или параллельно с разработкой архитектурной концепцией застройки. В таком случае, либо архитектурная концепция может являться частью технического задания на разработку градостроительной концепции, либо градостроительная концепция становится заданием на проектирование архитектурных предпроектных решений.
Широкое применение градостроительных концепций распространено при разработке иной градостроительной документации, такой как правила землепользования и застройки, или проекты планировки территории.
Например, в Москве и Московской области, чтобы получить разрешение на разработку проекта планировки территории, требуется представить в контролирующие органы именно градостроительную концепцию. После чего градостроительная концепция рассматривается, и если параметры (ТЭП проекта) предварительно одобряются согласующими органами, то издается правовой акт о разработке проекта планировки территории. Таким образом, градостроительная концепция становится этапом разработки проекта планировки.
В части внесения изменений в действующие правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительная концепция также является одним из самых значимых обосновывающих изменения документов. В таком случае, градостроительная концепция сдается Заказчиком вместе с заявлением на изменение ПЗЗ, рассматривается компетентными органами (ГК, ГЗК в Москве, МВК, Градсовет в Московской области).
Результат разработки градостроительной концепции:
- Альбом формата А3, отражающий все согласованные в техническом задании элементы проектирования.
Данный альбом призван обосновать предложения Заказчика по застройке территории с учетом действующей градостроительной ситуации. Иногда, к градостроительной ситуации добавляются экономические параметры, такие как маркетинговая целесообразность, обеспечение территории рабочими местами (места приложения труда) и др. обоснованиями целесообразности развития земельного участка согласно предложениям Заказчика.
Временами в градостроительную концепцию включаются и архитектурные решения, сопровождаемые 3Dвизуализацией.
В таком случае, градостроительная концепция дополняется архитектурными разделами:
- 1.Пояснительная записка с обосновывающими материалами и технико-экономических показателями.
- 2.СПОЗУ
- 3.Фасады, эскизные проработки
- 4.Поэтажные планы.
- 5.Разрезы здания
- 6.Объемно-пространственное решение
- 7.3D визуализация
СРОКИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИИ
Сроки проектирования зависят от технического задания, объемности проекта. В среднем, для проектов, с которыми работает наша компания, сроки проектирования обычно составляют 25-50 рабочих дней. В отдельных случаях, для совсем небольших объектов, сроки проектирования могут составить 3-4 недели.
СТОИМОСТЬ РАЗРАБОТКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИИ
Минимальная стоимость разработки градостроительной концепции составляет 400 000 рублей. Обычная стоимость разработки градостроительной концепции составляет 700 000 руб – 1.5 млн рублей.
Для крупных проектов комплексной застройки с добавлением архитектурных решений, полноценная архитектурно-градостроительная концепция может стоить до 20 млн. рублей.
СЛОЖНОСТИ РАЗРАБОТКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИИ
В ходе работы по проектам, мы столкнулись с неожиданным явлением. Оказывается, что разработчиков градостроительных концепций довольно мало! Т.е. проектных институтов в Москве тысячи, и все вроде как умеют проектировать, но вот почему-то у большинства не хватает исходных данных, или они не имеют опыта проектирования концепций, которые одобряются на ГЗК, или в Области. Многие просто отказываются от проработки некоторых разделов градостроительной концепции, таких как транспортное обеспечение или инженерное обеспечение объекта. В части проектирования жилых объектов, вместо того, чтобы предложить Заказчику соотношение жилых и нежилых объектов, которые подлежат согласованию, зачастую проектировщики предлагают самому Заказчику решить данное соотношение!
Ну и конечно же, почти никто не предлагает согласовать градостроительную концепцию! Т.е. часто мы видим следующий подход генеральных проектировщиков:
- Заказчик должен сам придумать ТЭП, процентные соотношения жилых/нежилых объетов
- Заказчик должен разработать ТЗ или согласиться с ТЗ
- Заказчик должен ходить в контролирующие органы и заботиться о согласуемости проекта
- Заказчик должен оплатить все работы (желательно с 100% предоплатой).
- Проектировщик же должен лишь соблюсти нормы градостроительного проектирования, которые, опять-таки, желательно, чтобы все нормы предоставил Заказчик
Благодаря тому, что наша компания уже имеет опыт выбора генеральных проектировщиков для проектирования градостроительных концепций, мы можем очень оперативно организовать для заказчика эту работу. Так как мы уже провели сотни переговоров с потенциальными исполнителями и знаем, кто и что может проектировать, кто умеет проектировать концепции для внесения изменений в ПЗЗ и для получения разрешений на разработку ППТ, а кто только декларирует свои умения, чтобы заполучить контракт, а дальше уже как-нибудь, что-нибудь выполнит. При таком подходе, заказчик рискует получить никем не одобренный, дорогой документ (цены, бывает, называются и 5 и 10 и 15 миллионов рублей).
РЕКОМЕНДАЦИИ С ЧЕГО НАЧАТЬ ПРОЕКТ
Первым этапом вхождения в проект наша компания настоятельного рекомендует Заказчику заказать услугу технического аудита земельного участка. Для уменьшения затрат Заказчика, возможно проведение градостроительного аудита земельного участка, когда изучаются только градостроительные возможности и ограничения застройки, разрабатывается карта проекта. Вовремя сделанный градостроительный аудит позволяет сэкономить десятки миллионов, а то и миллиарды ненужных затрат по проекту в будущем. При этом стоимость градостроительного аудита обычно составляет 250-500 тыс. рублей.
Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.
Телефон в Москве 8(903)-256-0436