Градостроительный аудит земельного участка
Принципиальная возможность строительства
Градостроительный аудит является составной частью комплексной услуги технического аудита земельного участка на предмет возможности размещения на земельном участке объекта с определенными техническими параметрами.
Градостроительный аудит выявляет принципиальную возможность строительства объекта с точки зрения градостроительного законодательства.
Дело в том, что градостроительные ограничения являются первым и определяющим элементом анализа земельного участка на предмет возможности строительства или реконструкции. Если на земельный участок не разработана градостроительная документация, или согласно разработанной градостроительной документации, строительство на земельном участке не разрешено, то и все остальные факторы, такие как отстутствие технических ограничений, санитарно-защитных зон, охранных зон, наличие инженерных сетей, транспортная доступность - все эти факторы уже не имеют никакого значения. Разрешения на строительство получено не будет.
Что такое градостроительная документация
Градостроительные возможности строительства определяются градостроительной документацией, разработанной на территорию, захватывающую земельный участок. Градостроительная документация, в свою очередь, имеет несколько уровней. Основные виды документации, которые определяют технические параметры строительства на земельном участке:
- Генеральный план
- Правила землепользования и застройки
- Проект планировки территории
- Проект межевания территории
- Градостроительный план земельного участка
Также, в отношении территории могут быть разработаны различные территориальные схемы и другие градостроительные документы и регламенты. Количество разработанных градостроительных документов может быть разным в разных регионах, областях, районах, городах, поселениях. В каждом отдельном случае. градостроительная ситуация уникальна.
Данные документы ( если они были разработаны и утверждены или разрабатываются и утверждаются, или не разработаны) регламентируют основные градостроительные правила использования зон, территорий, земельных участков.
В том числе, из градостроительных документов можно определить следующие принципиальные возможности использования земельного участка:
- вид разрешенного использования
- плотность застройки
- процент застроенности
- предельная высотность
- предельная общая площадь объекта
- ограничения и обременения по использованию земельного участка
- другие разрешительные и ограничивающие факторы
Кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы
Кадастровый паспорт и документы о собственности не являются градостроительными документами. Несмотря на то, что данные документы могут содержать сведения, аналогичные градостроительной документации, например, вид разрешенного использования или фиксировать общую площадь здания, данные документы не являются достаточным основанием для получения разрешения на строительство!
Т.е. если предлагается к продаже земельный участок, на который есть право собственности, и кадастровый паспорт, например, разрешающий строительство торгового центра, то этих данных недостаточно. Необходимо, чтобы и градостроительная документация соответствовала правоустанавливающей и разрешала строительство.
Таким образом, имея данные документы, и обращаясь за ГПЗУ, вероятна ситуация, при которой, ГПЗУ будет выдан с нулевыми параметрами, в случае если градостроительная документация не разработана, или разработана, но не разрешает новое строительство или реконструкцию.
Градостроительный аудит
Чтобы разобраться в существующей градостроительной ситуации и определить, в принципе, возможно ли строительство или реконструкция на земельном участке, требуется провести градостроительный аудит. В ходе выполнения работ, изучаются имеющиеся документы, проводятся консультации с органами власти и по результатам градостроительного аудита, делаются выводы о возможности строительства.
Мы разработали собственную методику осуществления градостроительного аудита, основанную на взаимодействии с органами местного самоуправления, консультациях и анализа имеющейся и перспективной градостроительной документации.
В том числе определяются:
- - Возможность достижения технико-экономических параметров (ТЭП) Заказчика при строительстве на земельном участке
- - Наличие градостроительных ограничений использования земельного участка
- - Стоимость устранения ограничений, ориентировочный бюджет
- - Дорожная карта реализации проекта в части разработки и оформления необходимой градостроительной документации
Результат технического аудита - отчет, содержащий обоснованное мнение Исполнителя по возможности или невозможности строительства. "Карта проекта" - перечень основных этапов работ и согласований, необходимых для получения необходимой разрешительной документации.
Преимущество проведения градостроительного аудита
Градостроительный аудит выявляет основные параметры использования земельного участка за короткий срок и относительно небольшую стоимость.
С помощью градостроительного аудита, инвестор может разработать график проекта и уточнить бюджет проекта.
В отличие от полноценного технического аудита, градостроительный аудит является более дешевым способом узнать основные возможности строительства на земельном участке.
Например, градостроительный аудит строительства торгого центра в Москве может стоить 300 000 руб, срок 1 месяц. А полноценный технический аудит с анализом технических ограничений и с инженерными изысканиями может стоить 500 000 - 2 млн. руб. срок 2-3 месяца.
Если результатом градостроительного аудита будет выявлена необходимость внесения изменений в ПЗЗ, или разработка проекта планировки территории, то наша компания готова оказать эти услуги Заказчику.
Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.
Телефон в Москве 8(903)-256-0436