Разработка Мастер-плана территории

 

Мастер-план развития территорий является относительно новой формой градостроительной документации, не имеющей четкого определения на уровне федерального законодательства (Градостроительный кодекс РФ).   Очевидно, что понятие "мастер-план" будет сформулировано в Градостроительном кодексе в ближайшее время.  Однако,  по состоянию на середину 2023го года Мастер-план еще не был прописан в федеральном законодательстве.  Вместе с тем Мастер-план уже активно используется в официальных постановлениях отдельных регионов.

 

Одним из регионов, внедривших понятие Мастер-планов является Московская область.  В рамках Постановления Правительства Московской области от 26 января 2021 г. n 29/3 о порядке комплексного развития территорий в Московской области определен состав Мастер-плана.  На примере Московской области, рассмотрим, что же такое Мастер-план.

 

Мастер-план представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, в отношении земельных участков по которым инициируется принятие решения о комплексном развитии.

 

Разработка мастер-плана территории предшествует разработке планировки территории.  В отдельных случаях, достаточно разработки градостроительной концепции, а при определенных обстоятельствах требуется более детальная работа – Мастер-план.

 

Итак, мастер-план - документ, в котором предлагаются различные варианты развития территории (функциональное зонирование территории, эскизные планировочные решения и т.д.), определяется наиболее предпочтительный вариант развития территории и формируется общее видение развития территории.

 

Состав эскиза мастер-плана комплексного развития территорий согласно требований Московской области

 

Пояснительная записка, включающая в себя:

1. Описание границ территории комплексного развития, образующих территорию комплексного развития, с указанием: кадастровых номеров сформированных земельных участков, площади земельных участков, формы собственности земельных участков, наименования собственников, арендаторов, пользователей земельных участков с указанием реквизитов правоустанавливающих документов, согласия собственников на включение земельных участков в состав территории комплексного развития, отсутствия обременений земельных участков, препятствующих осуществлению комплексного развития территории в границах всех земельных участков, образующих территорию комплексного развития.

2. Обоснование возможности осуществления комплексного развития территории, планируемый вид комплексного развития территории. Обоснование необходимости принятия решения о комплексном развитии территории в отношении несмежных земельных участков в рамках одного Договора о комплексном развитии территории.

3. Сведения о расположенных на территории комплексного развития территории сносимых и сохраняемых объектах капитального строительства нежилого назначения с указанием основания для включения их в границы территории комплексного развития и их основных характеристик (в том числе функциональное назначение, этажность, общая площадь, площадь застройки, форма собственности, состав собственников, пользователей, правовое основание пользования и пр.), сведения о многоквартирных домах, подлежащих сносу, с указанием:
- реквизитов решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или соответствии многоквартирного дома критериям, предусмотренным пунктом 2.2.2 Положения о комплексном развитии территорий;
- общей площади жилых помещений, подлежащих расселению.

4. Сведения о предоставляемой для переселения площади квартир.

5. Сведения о наличии градостроительных ограничений и характеристики зон с особыми условиями использования территорий с предложениями по их снятию и/или сокращению при необходимости и соответствующим обоснованием.

6. Сведения о планируемых объектах, в том числе технико-экономические показатели планируемой застройки, включающие:
- площадь квартир суммарно по всей жилой застройке в границах комплексного развития территории;
- население суммарно по всей жилой застройке в границах комплексного развития территории;

- для каждого жилого элемента планировочной структуры: суммарная поэтажная площадь наземной части планируемых жилых зданий (домов) в габаритах наружных стен, включая встроенные, пристроенные, встроенно-пристроенные помещения нежилого назначения, площадь застройки планируемыми жилыми домами, этажность (высотность), средняя этажность, площадь участков под объектами нежилого назначения в жилых кварталах, коэффициент застройки, плотность застройки, площадь квартир, сумма расчетных площадей помещений нежилого назначения (встроенные, пристроенные, встроенно-пристроенные), расчетное население;
- для нежилых объектов - функциональное назначение планируемых объектов, проектная вместимость, общая площадь, площадь застройки, этажность (высотность), количество подземных этажей (при наличии).

7. Описание и обоснование характеристик комплексного развития территории, в том числе:
7.1. Существующих систем социального обслуживания населения, за счет которых планируется обеспечение застройки, расположенных в границах территории комплексного развития и/или в пределах нормативной территориальной доступности, с указанием проектной мощности и фактической заполняемости, обоснование возможности использования таких объектов для обеспечения планируемой застройки с учетом существующего профицита (при наличии).
Параметры развития систем социального обслуживания (новое строительство или предложения по увеличению мощности существующих объектов).
7.2. Существующих систем транспортного обслуживания (улично-дорожная сеть) с указанием:
а) параметров улиц и дорог (категория, количество полос движения);
б) сведений об организации движения транспорта, в том числе маршрутов общественного транспорта и остановочных пунктов.
Предложения по развитию транспортной инфраструктуры, в том числе с организацией отстойно-разворотных площадок общественного транспорта или обоснование отсутствия такой необходимости.
При реализации комплексного развития территории незастроенных территорий с планируемым населением свыше 5 тысяч человек выполняется микромоделирование транспортных потоков в объеме, позволяющем оценить затраты на создание и развитие транспортной инфраструктуры для обеспечения планируемой застройки.
7.3. Сведения о составе и количественных характеристиках объектов коммунальной инфраструктуры, расположенных в границах территории комплексного развития застроенной территории, в разрезе: фактическая мощность, наличие резервов.
Предварительная оценка нагрузок на объекты коммунальной инфраструктуры и сети инженерно-технического обеспечения, предложения по развитию систем объектов коммунальной инфраструктуры и инженерно-технического обеспечения.

8. Описание мероприятий, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования городских округов Московской области с целью формирования комфортной городской среды.

9. Предложения и обоснование необходимости включения в границы территории комплексного развития земельных участков, не входящих в границы территории комплексного развития, установленные правилами землепользования и застройки.

10. Сведения и обоснование необходимости привлечения средств бюджета Московской области и/или бюджета соответствующего городского округа Московской области.

11. Предложения по благоустройству территории, выполненные в соответствии со Стандартами жилого помещения и комфортности проживания на территории Московской области.

12. Иные материалы, обосновывающие предложения по комплексному развитию территории.

Графические материалы:
12.1. Местоположение территории в границах городского округа/населенного пункта.
12.2. Схема существующего использования территории, выполняемая на кадастровой карте, с отображением:
а) планируемых границ комплексного развития территории;

б) границ земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, с указанием площади, кадастровых номеров, категории земель, видов разрешенного использования, формы собственности всех земельных участков, планируемых к застройке, в том числе с отображением земельных участков, находящихся в собственности третьих лиц;

в) границ территории, представленной земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с указанием площади.
12.3. Схема расположения существующих жилых и нежилых объектов капитального строительства на территории комплексного развития территории с выделением сносимых и сохраняемых объектов (при наличии на территории), включающая экспликацию, технико-экономические показатели и фотофиксацию объектов капитального строительства.
12.4. Сведения о сопоставлении границ территории комплексного развития с границами территориальных зон, установленных для комплексного развития территории на карте градостроительного зонирования в составе утвержденных правил землепользования и застройки, и с границами существующих элементов планировочной структуры поселения.
12.5. Схема границ существующих зон с особыми условиями использования территорий и иных ограничений, в том числе предложения по их снятию и/или сокращению (при необходимости).
12.6. Схема планируемых границ комплексного развития территорий и элементов планировочной структуры с отображением:
а) предложения по установлению границ комплексного развития;
б) границ существующих и планируемых элементов планировочной структуры (в том числе кварталов/территорий размещения объектов жилого, социального, общественно-делового, коммунально-бытового, спортивно-рекреационного и иного назначения, территорий общего пользования) с указанием их площади;
в) красные линии (установленные, планируемые к отмене, планируемые к установлению).
12.7. Схема расположения предлагаемых к размещению объектов различного назначения с их описанием, включающая экспликацию и технико-экономические показатели.
12.8. Схема мероприятий комплексного развития территории, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования городских округов Московской области с целью формирования комфортной городской среды.
12.9. Схема расположения существующих и планируемых (строящихся и реконструируемых) объектов социального обслуживания в пределах нормативной территориальной доступности от планируемых жилых объектов с графическим отображением путей подхода и подъезда к ним.
12.10. Схема существующих и планируемых систем транспортного обслуживания территории с отображением:
а) улиц и дорог (с указанием категории и поперечного профиля и/или количества и ширины полос движения, ширины тротуаров, ширины полосы отвода);
б) организации движения транспорта, в том числе маршруты общественного транспорта;
в) мест расположения пешеходных переходов, светофорных объектов;
г) транспортных сооружений (эстакад, путепроводов, мостов, тоннелей, подземных и внеуличных пешеходных переходов при их наличии);
д) остановочных пунктов всех видов общественного транспорта;
е) отстойно-разворотных площадок общественного транспорта.
При реализации комплексного развития территории незастроенных территорий с планируемым населением свыше 5 тысяч человек Схема выполняется с учетом результатов микромоделирования транспортных потоков (в объеме, позволяющем оценить затраты на создание и развитие транспортной инфраструктуры для обеспечения планируемой застройки).

11. Схема развития инфраструктуры для велосипедного движения (велосипедные дорожки, велосипедные парковки) для обеспечения безопасного движения велосипедистов по территориям общего пользования в соответствии с Мероприятиями по формированию комфортной городской среды.

12. Схема существующих объектов коммунальной инфраструктуры, возможных к использованию для обеспечения потребности планируемой застройки.

Схема планируемого обеспечения территории объектами коммунальной инфраструктуры и сетями инженерно-технического обеспечения.

 

13. Схема этапов реализации строительства всех объектов капитального строительства и инфраструктуры, включая возведение новых многоквартирных домов, и схема переселения сносимых многоквартирных домов.

 

14. Комплексная схема благоустройства и озеленения территории, выполняемая с учетом Стандартов жилого помещения и комфортности проживания на территории Московской области, примеры детских и спортивных площадок, озеленения и малых архитектурных форм.

15. Иные графические материалы, обосновывающие предложения по комплексному развитию территории.

Возможно объединение нескольких схем в одну при условии обеспечения читаемости сведений и условных обозначений графических материалов.

Таким образом, Мастер-план является детальной проработкой территории, более тщательной, чем градостроительная концепция, но менее подробной, чем проект планировки территории.

 

КАК МЫ РЕКОМЕНДУЕМ НАЧИНАТЬ ПРОЕКТ

 

На этапе вхождения в проект наша компания настоятельного рекомендует Заказчику заказать услугу технического аудита земельного участка. 
Своевременно произведённый градостроительный аудит позволяет сэкономить десятки миллионов, а то и миллиарды ненужных затрат по проекту в будущем, так как может выявить принципиальные ограничения и возможности на этапе принятия инвестиционного решения.  При этом стоимость градостроительного аудита обычно составляет 250-500 тыс. рублей.

 

В некоторых случаях, возможно проведение градостроительного аудита земельного участка, где изучаются только градостроительные возможности и ограничения застройки, разрабатывается карта проекта. 

 

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

 

 

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.  

 

 

 Телефон в Москве 8(903)-256-0436