📝Внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

 

Компания Форт Девелопмент оказывает услуги технического заказчика по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ c первых дней принятия ПЗЗ г. Москвы 28 марта 2017г.  В Московской области мы работаем с ПЗЗ районов с 2015 года.

 

В градостроительстве мы уже более 10-ти лет.   Количество выполненных проектов - более 70 объектов.  Проекты включают выполнение градостроительного аудита территории, технического аудита земельного участка, управление проектом разработки градостроительной документации, сопровождение внесения изменений в генеральный план, изменений в ПЗЗ, разработка градостроительных концепций, град потенциалов, мастер-планов, проектов планировки территорий, разработка схем транспортного обслуживания территории, сбор исходных данных и другие услуги в градостроительстве.  

 

Важное качество, которое необходимо для успешности проекта изменений в ПЗЗ - соответствующий опыт исполнителя, связи  и профессиональное понимание сути проекта.  

 

К сожалению, многие пренебрегают данными качествами, выполняют проекты внесения изменений в ПЗЗ, руководствуясь исключительно собтсвенными пожеланиями, в результате к нам часто приходят Заказчики с опытом получения 3х-5ти отказов в течение предыдущего года - двух.  Казалось бы, сделать проект собственными руками и подать заявление о внесении изменений в ПЗЗ не так то и сложно, но на круг, 1-2-3 года, потраченного времени, а иногда и средств на зарплаты сотрудникам, которые этим занимаются, выходит намного дороже, чем услуги Форт Девелопмент в размере 1 - 2 млн рублей.  

Ранее действующая практика выдачи ГПЗУ

До марта 2017 г. в Москве существовала практика получения необходимых технико-экономических показателей (ТЭП) через согласование параметров ГПЗУ на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).  Данная практика согласования ГПЗУ действовала вплоть до введения в действие Правил Землепользования и Застройки г. Москвы 28 марта 2017г.  

 

После утверждения ПЗЗ, все новые ГПЗУ должны будут являться выписками из действующих ПЗЗ. Таким образом, для получения ГПЗУ с нужными ТЭП, теперь требуется внесение изменений в ПЗЗ города.

Сложности в разработке изменений ПЗЗ

Основная сложность в разработке проекта внесения изменений в ПЗЗ является игнорирование подавляющим большинством землепользователей мнения города по возможности внесения изменений в ПЗЗ.  Зачастую, землепользователи подходят к подготовке документации по внесению изменений в ПЗЗ с формальной точки зрения: подготавливают ситуационный план, листы градостроительного зонирования, схему размещения ОКС и т.д. Пишут заявление, сдают в установленном порядке, и....  Получают отказ.  

 

Почему же получен отказ?  Землепользователи изучают текст отказа, видят что там написано что-то про не проработку проекта с учетом транспортной составляющей и инженерной составляющей, совсем перестают что-либо понимать, и оказываются у разбитого корыта.  Время потрачено, деньги на разработку проекта потрачены, а в результате отказ по непонятным причинам.

Предложение внести изменение в ПЗЗ - выгода сторон

Хотя, если подумать чуть дальше собственных желаний, и рассмотреть ситуацию со стороны города, то отказ вполне объясним.  Представим, что землепользователь имеет здание в ЦАО Москвы и хочет надстроить 1 этаж.  Он изготовляет соответствующее предложение и подает его в город.  Землепользователю понятно, что в случае получения разрешения, он надстроит 1 этаж, и сдаст его в аренду.  А что получит город?  В соседних домах соберутся инициативные группы граждан, не желающие видеть стройку.  В новый этаж поселится офис, куда начнут приезжать работники и забивать своими машинами и так лимитированные места для парковки.  Увеличится нагрузка на инженерные сети района.  И зачем это нужно городу?  Правильно - не нужно.  

 

Таким образом, процесс внесения изменений в ПЗЗ должен учитывать выгоду для всех сторон, как землепользователя, так и города.  Заказывая проект у архитектора, зачастую инвестор даже не знает, собирается ли архитектор проходить консультации у представителей городских властей.  А он и не собирается!  Он выполнит задание землепользователя на основе ТЗ Заказчика.  Таким образом, проект практически гарантированно обречен на провал, так как никто из участников не озаботился получить мнение города и включить его в ТЗ.  

 

Если мнение города Заказчику не понятно, а архитектор считает, что получать мнение города не его задача, то самое время прибегнуть к услугам опытного технического заказчика - компании Форт Девелопмент.  Мы снабдим проект недостающей информацией и сопроводим разработку документации для подачи на изменение ПЗЗ.

Сопровождение утверждения изменений в ПЗЗ

Наша компания оказывает услуги технического заказчика по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ Москвы.  Укрупненная схема реализации проекта по внесению изменений в ПЗЗ выглядит следующим образом:

 

- разработка дорожной карты мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ
- подача заявление в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки
- сопровождение проекта в Москомархитектуре

- сопровождение разработки обосновывающих материалов в ГУП "ГлавАПУ"

- сопровождение прохождения Городской комиссии
- сопровождение прохождения Окружной комиссии и общественных слушаний
- прохождение ГЗК
- получение выписки из ПЗЗ (ГПЗУ)

Сроки изменений в ПЗЗ

Процесс изменений в ПЗЗ г. Москвы может занять от 6 месяцев до 1 года.   

Дополнительные работы к изменению ПЗЗ

Кроме вышеназванных этапов, необходимо разработать архитектурно-функциональную концепцию.

 

Дополнительные согласования и работы могут включать:

- согласование буклета с Мосгорнаследием

- проведение визуально-ландшафтный анализа

- проведение историко-археологической экспертизы

и другие мероприятия.  

 

В отдельных случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории.  

Этапы и Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

Первым этапом вхождения в проект наша компания настоятельного рекомендует Заказчику заказать услугу технического аудита земельного участка.  Для уменьшения затрат Заказчика, возможно проведение градостроительного аудита земельного участка, когда изучаются только градостроительные возможности и ограничения застройки, разрабатывается карта проекта.  Вовремя сделанный градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика на дальнейших этапах проекта.

 

После проведения градостроительного аудита, требуется разработка проекта изменений в ПЗЗ.  В зависимости от сложности проекта, стоимость может составить от 400 000 руб и выше.  

 

После сдачи проекта на утверждение, стоимость сопровождения может составить от 250 000 руб до 500 000 руб в месяц в зависимости от масштабности проекта.  

 

FAQ - Часто задаваемые вопросы по правилам землепользования и застройки и внесению в них изменений

 

Что такое правила землепользования и застройки?

🏗 Правила землепользования и застройки это градостроительный документ, который разрабатывается город, район или поселение, соответствует генеральному плану и определяет территориальные зоны и подзоны территориальных зон.  Устанавливает регламенты использования территориальных зон - виды разрешенного использования и предельные параметры застройки, а также определяют порядок внесения изменений.

Что такое ПЗЗ?

🏗 ПЗЗ это правила землепользования и застройки.  Как правило, разрабатываются на весь город, район или поселение.

 

Кто разрабатывает правила землепользования и застройки?

 

🏗 Правила землепользования разрабатываются Администрацией и утверждаются органами власти в установленном порядке.

Кто готовит предложения по внесению изменений в правила землепользования и застройки?

🏗  Лицо (Застройщик), планирующее строительство и реконструкцию, параметры которого выходят за пределы разрешенных согласно ПЗЗ. 

Кто разрабатывает предложения по внесению изменений в ПЗЗ?

🏗 Специализированные компании или ИП, имеющие опыт выполнения проектов предложений по внесению изменений в правила землепользования и застройки.  Желательно наличие у исполнителя опыта сопровождения утверждения изменений ПЗЗ органами власти.

Что такое проект внесения изменений в ПЗЗ?

🏗 Проект внесения изменений в ПЗЗ это проектная работа по отображению предлагаемых изменений в материалах ПЗЗ.  После разработки предложений по внесению изменений в ПЗЗ и их положительного рассмотрения органами власти, необходимо подготовить проект внесения изменений в правила землепользования и застройки. Этим может заняться любое проектное бюро, но, как правило, наилучшие результаты достигаются при привлечении государственных структур, которые ранее разработали правила землепользования или являются подведомственными структура гос. структур с доступом ко всем необходимым исходным данным.

Где заказать проект предложений по внесению изменений в ПЗЗ?

🏗 Заказать предложения по внесению изменений в ПЗЗ в Москве и Московской области желательно у опытных исполнителей, которые работают в области градостроительства Москвы и области.

Какие компании разрабатывают предложения по внесению изменений в ПЗЗ?

🏗 В Москве и Московской области разработкой предложений по внесению изменений в ПЗЗ занимаются государственные, частные компании и ИП.  Чтобы выбрать правильного исполнителя, желательно провести собеседование и выявить наличие опыта в градостроительстве в этой сфере.

Стоимость разработки предложений по внесению изменений в ПЗЗ?

🏗 Стоимость проекта предложений по изменению ПЗЗ в 2023 г. в Москве и Московской области начинается от нескольких сот тысяч рублей. Стоимость зависит от размера территории, состава объектов и от конкретного Исполнителя.  Обычный небольшой проект предложений может стоить 600 тыс. рублей а крупная застройка может стоить до 1,5 -2  млн. рублей.

Сроки внесения изменений в ПЗЗ?

🏗 Сроки работ, которые включают подготовилельные анализ, консультации, разработки предложений, заходы на согласования и все сроки по проекту утверждения составляют от 6 месяцев.  Опытные исполнители реализуют типовой проект внесения изменений в ПЗЗ за 10 месяцев.

Состав предложений по внесению изменений в ПЗЗ?

🏗 Состав проектов предложений часто меняется, в целом,  это концепция на 10-30 листов с отображением предложений было/стало и обоснований. Типовые материалы включают пояснительную записку, схему размещения объектов, территориальные зоны, подзоны территориальных зон и др.

 

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.  

 

Телефон в Москве

 

8(903)-256-0436